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飲食店で居抜き物件のメリットを活用するには、ココに注意!

店舗開業にかかる初期費用を抑えられ、開業までの時間を大幅に短縮できること、好立地の掘り出し物件に出会える可能性があることなどから、人気が高い居抜き物件ですが、居抜き物件なら全てがお得に活用できるとは限りません。居抜き物件の選択を間違えてしまえば、スケルトン物件以上の費用がかかる可能性があります。

今回は、居抜き物件を内見する際に最も注意したい重要なポイントを解説します。

 

 

開業する業種に適切な物件か?

居抜き物件を内見する際、多くのことに注意が必要ですが、まずは開業する業種に適切な物件かを判断しなければなりません。適切な物件とは、自店に必要な基本的な設備を満たしているかということです。もし満たしていない場合は、設備導入にかかる費用なども計算に入れて、該当する居抜き物件が自店にとってメリットの多い物件かそうでないか、またメリットが少ない物件でも予算の範囲内で収まるかを検討する必要があります。

以下は、飲食店開業において最初に確認しておきたいポイントです。

 

【ガス容量のチェック】

開業する業種によって必要なガス容量が異なります。業種別のガスの必要容量は以下の通りです。

・中華料理店=16号以上

・イタリアンレストラン、ラーメン店など=16

・和食店、洋食店、居酒屋など=10

・カフェ、寿司店、小料理店など=6

 例えば、もとは小料理店だった居抜き物件(都市ガス6号)をラーメン店として開業したい場合、ガスの容量が不足します。その場合の対応策としては、ガス容量の変更工事を行うか、不足分をプロパンガスで補充するか、一部電気式の調理器具に変更するかになります。

ガス容量の変更工事は、道路までは東京ガスの負担ですが、敷地からの配管は自己負担になります。距離にもよりますが、配管取り替え工事は3040万円程度かかります。

またプロパンガスを導入する際の設置工事費用は業者負担になっていますが、基本料金や使用料金に上乗せされているのが現実です。毎月のガス料金が都市ガスと比較して高額になってしまうことがあります。

  

【電気容量のチェック】

当然ながら、開業する業種によって電気の使用量も大きく変わってきます。例えば、焼き肉店の場合、各テーブル上で焼きながら食すことになりますから、エアコンは強力なタイプが必要になり、それに伴い電気使用量も増大します。居抜き店舗がビルなどで、電気容量が決まっている場合などは、電気容量を増やすことが不可能であり、開業自体が無理なケースも出てきます。

電気を多く使用する店舗の場合は、必ず電気容量のチェックを行いましょう。

 

【ダクト設備のチェック】

中華料理店・焼き鳥店・焼き肉店など臭いや煙が発生する業種の場合、ダクトは不可欠です。居抜き物件が同業種であれば、既存ダクトの吸排気容量を変更することなくそのまま使用できますが、ダクトに不具合がある場合はメンテナンス費用が必要です。また、ダクト自体がない場合は、ダクト設置工事が必要になります。

飲食店の厨房で多く用いられているのは、天井内にダクトを通し、厨房に換気扇を付けて別の場所へ排気する方法ですが、周辺に影響がある場合は、屋上までダクトを引き上げて排気を行なわなければなりません。そうなるとかなり費用もかかってきます。ダクト設置工事の費用は、数十万円~百万円以上かかることもあるためしっかりチェックが必要です。

 

【東京都では全飲食店舗にグリストラップ(油脂分離阻集器)が必要】

グリストラップ(油脂分離阻集器)は排水の中に混じった油脂を取り除くための設備です。油脂を含んだ汚水をそのまま流すと、配管の詰まりや環境汚染につながります。

グリストラップがなくても保健所の許可がおりるため(グリストラップに関連する法令は「下水道法」「水質汚濁防止法」「建築基準法」など)、油の使用量が少ない店舗などでは設置していないこともあります。しかし、自治体によっては厳しい排出基準が設けられていることがあります。

 例えば、東京都では全ての店舗にグリストラップの設置が義務づけられています。

グリストラップの設置方法は、厨房内の床下に埋め込む屋内埋設型と、厨房内の床に置くだけの簡易タイプ、屋外に埋め込むタイプがあります。

埋め込むタイプの設置工事費は50万円程度。床置き型の場合は10万円~20万円程度かかります。また、開業する業種や店舗の広さによって、適正な容量のグリストラップを選定する必要があります(店舗の面積や利用人数によって算定)。

詳細は、各自治体の下水道課に問い合わせてみましょう。

 

飲食店舗を経営するにあたり、ガス・電気・給排気設備・グリストラップは不可欠な基本設備です。まずは、自店の業種に適した物件であるかの確認は第一に行いましょう。全ての希望を満たした居抜き物件との出会いは少ないかもしれませんが、たとえ設備の増設が必要でも、できるだけ低コストで開業可能な物件探しが大切です。

 

 

 

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